Phải nắm rõ 4 cách để kiểm tra tính pháp lý dự án chung cư để đảm bảo mua được căn hộ chung cư tốt. Đồng thời tránh gặp phải những rủi ro, rắc rối phát sinh sau này. Cụ thể bài viết dưới đây Nam Minh sẽ tư vấn cho các bạn cách kiểm tra dự án pháp lý chung cư.

Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án       

Đầu tiên một dự án chung cư thì phải có đầy đủ hồ sơ pháp lý và bao gồm các giấy tờ quan trọng đó chính là:

Thứ nhất: Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư

Đây chính là văn bản đảm bảo rằng chủ đầu tư hoàn toàn có đủ cơ sở pháp lý thực hiện xây dựng, kinh doanh dự án bất động sản này. Nếu trường hợp khách hàng không mua trực tiếp căn hộ từ chủ đầu tư mà mua qua đại lý F1, F2… Thì cần yêu cầu đại lý này đưa ra đầy đủ giấy tờ pháp lý như là giấy phép kinh doanh cũng như văn bán thể hiện đồng ý chủ đầu tư cho phép rằng đại lý có quyền bán căn hộ…

Thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp đất, cho thuê đất với chủ dự án

Đây chính là giấy tờ nhằm chứng minh dự án đất đã thực sự được giải phóng mặt bằng và đất hiện đang xây dựng chính là đất sạch. Điều này đảm bảo không có tranh chấp về pháp lý sau này.

Cần kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án chung cư

Thứ ba: Giấy phép xây dựng

Trừ những dự án thuộc về đối tượng được miễn giấy phép xây dựng còn lại với những dự án chung cư xây ngang nhiên nếu không xin giấy phép sẽ bị xử phạt. Thậm chí nó còn bị đình chỉ thi công và điều này gây ảnh hưởng đến tiến độ dự án, ảnh hưởng nghiêm trọng đối với người mua.

Thứ tư: Văn bản chấp thuận đầu tư

Theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP điều số 9 thì để đảm bảo chấp thuận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc đầu tư xây dựng dự án chung cư của chủ đầu tư đó.

Thứ năm: Biên bản nghiệm thu hoàn thành xong với phần móng dự án

Ngoài ra cũng cần đảm bảo rằng có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng dự án. Theo Điều 55 của Luật Kinh doanh BĐS 2014 thì trường hợp là tòa nhà hỗn hợp có mục đích ở, nhà chung cư hoàn thành trong tương lai. Thì điều kiện mở bán chính là phải có đầy đủ văn bản nghiệm thu hoàn thành xong với phần móng dự án.

Nên kiểm tra về nghĩa vụ tài chính từ chủ đầu tư

Kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư  

Tiếp theo để kiểm tra pháp lý dự án chung cư cần phải kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính từ chủ đầu tư. Sẽ có một số loại thuế, phí chủ đầu tư phải nộp khi xây dựng cũng như mở bán dự án căn hộ chung cư. Cụ thể đó là: Thuế giá trị gia tăng, thuế dùng đất phi nông nghiệp, lệ phí môn bài…

Nếu chủ hộ có nhu cầu về việc làm thủ tục xin sổ hồng. Lúc đó cơ quan nhà nước tiến hành kiểm tra về tình trạng thực hiện để xem nghĩa vụ tài chính chủ đầu tư với đất đỏ. Cụ thể hơn chính là xem chủ đầu tư liệu nộp đầy đủ thuế, phí như đã nói hay chưa.

Nếu như chủ đầu tư vấn còn nợ tiền thuế đất thì lúc đó cơ quan nhà nước vẫn có quyền từ chối về việc cấp sổ hồng. Do vậy quý khách cần phải tìm hiểu thông tin này trước khi mua căn hộ.

Chủ đầu tư nếu không công khai hoặc là cố tình chậm trễ chứng minh hoàn thành nộp xong tiền sử dụng đất, thuế đất… Thì người mua vẫn có thể tự liên hệ kiểm tra thông tin tại Sở xây dựng, Sở Tài nguyên hoặc Sở Kiến trúc Quy hoạch ở thành phố nơi có dự án này.

Lưu ý vấn đề sổ hồng    

Sổ hồng là giấy tờ pháp lý quan trọng, quyết định giá trị căn hộ. Trên thực tế, không ít trường hợp người mua chung cư, đã dọn vào ở nhưng “chờ dài cổ” vẫn chưa được cấp sổ hồng. Lý do có thể là chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp sổ hồng cho người mua và chưa giải chấp hoặc chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở…

Thêm một cách kiểm tra về pháp lý dự án chung cư nữa đó là cần lưu ý đối với vấn đề sổ hồng. Như đã nói ở trên thực tế có rất nhiều những trường hợp người mua chung cư sau khi dọn vào ở lâu nhưng vẫn không được cấp sổ hồng. Lý do đó là vì chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, thế chấp tài sản ngân hàng trước khi xin cấp sổ hồng với người mua. Hoặc chưa giải chấp và chưa hoàn thành những thủ tục pháp lý nhưng đã vội cho xây dựng và bán nhà…

Vậy nên người mua cần lưu ý hỏi kỹ lưỡng đối với thời gian bàn giao sổ hồng. Điều 13 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định thời hạn 50 ngày kể từ khi kết bàn giao hoặc hết hạn thuê mua thì người mua cần tới cơ quan ban ngành chức năng nhằm xin giấy sở hữu đất, nhà ở.

Bên cạnh đó khách hàng cần lưu ý một số những khoản phí phát sinh liên quan đến việc cấp sổ hồng. Mục đích không bị thu thêm bởi vì theo như quy định việc phát số hồng là trách nhiệm từ chủ đầu tư.

Phải kiểm tra kỹ hợp đồng mua căn hộ chung cư

Kiểm tra hợp đồng mua căn hộ chung cư                 

Cuối cùng khi mua dự án chung cư thì khách hàng cần lưu ý kiểm tra hợp đồng kỹ càng. Hợp đồng mua bán ở đây chính là giấy tờ quan trọng và nó liên quan trực tiếp đối với quyền lợi cũng như trách nhiệm đôi bên. Do vậy cần phải xem xét thật kỹ đặc biệt là những thông tin như sau:

– Người thực hiện ký kết hợp đồng chính là người có thẩm quyền từ chủ đầu tư. Hoặc là người có giấy ủy quyền từ chủ đầu tư.

– Tiến độ thanh toán, cách thanh toán cũng như thỏa thuận phí phát nếu thanh toán trễ hay là thanh toán sai phương thức.

– Thông tin đối với mã căn hộ, vị trí tầng, đơn giá, tên dự án…

– Những điều khoản thỏa thuận đối với phí dịch vụ như điện nước, quản lý chung cư…

– Diện tích dùng và các trang thiết bị sở hữu chung, riêng…

Như vậy là trong nội dung được chia sẻ từ bài viết trên đây chúng tôi đã giúp bạn biết rõ được 4 cách kiểm tra pháp lý cho dự án chung cư. Bạn cần tư vấn thêm bất cứ vấn đề gì vui lòng liên hệ với chúng tôi sẽ được hỗ trợ ngay!