Theo Bộ Kế hoạch và đầu tư, tính đến hết tháng 11/2018, cả nước có 326 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên gần 93 nghìn ha, trong đó diện tích đất công nghiệp đạt gần 64 nghìn ha, chiếm khoảng 68% tổng diện tích đất tự nhiên. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động đạt trên 73%.

Bất động sản công nghiệp – Nên đầu tư theo kiểu nào?

Theo nhận định chung, mặc dù đã phát triển nhiều KCN nhưng thực tế khả năng đáp ứng vẫn chưa theo kịp nhu cầu hiện nay. Phân khúc thị trường BĐSCN vẫn đang trong tình trạng cung không đủ cầu. Tình trạng này khiến hầu hết các KCN, khu chế xuất tại TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương bị vắt kiệt với hiệu suất sử dụng gần 100%. Trong đó, nhiều KCN đang phát triển ở giai đoạn 3, 4… Ngoại trừ các khu mới thành lập hoặc đang mở rộng quy mô, còn lại đều có hệ số sử dụng đất từ 60 đến 100%. Do đó, việc đầu tư vào các dự án khu sản xuất, nhà xưởng cho thuê đang trở thành một xu hướng đầu tư hiệu quả.

Ông Lê Việt Dũng (Phó Giám đốc Sở Kế hoạch – Đầu tư Bình Dương) cho rằng, đầu tư xây dựng nhà xưởng sản xuất tại Bình Dương hiện đang chia thành hai dạng: Đầu tư tập trung theo quy hoạch như cách làm của Becamex IDC. Trong các KCN, Becamex IDC đồng thời thực hiện xây dựng các nhà xưởng, sẵn sàng cho các nhà đầu tư đến thuê để thực hiện các dự án sản xuất, kinh doanh. Dạng thứ 2 là các nhà đầu tư đầu tư không tập trung. Trong đó có việc chủ động xây dựng các dự án nhà xưởng cho thuê và các nhà đầu tư có nhà xưởng sản xuất hiện hữu nhưng làm ăn không hiệu quả, đem cho thuê lại nhà xưởng.

Cũng theo ông Lê Việt Dũng, việc đầu tư sẵn các dự án nhà xưởng cho thuê có ưu thế là tạo điều kiện thuận lợi cũng như hiệu quả cao cho các nhà đầu tư thứ cấp trong việc triển khai các dự án mà không mất quá nhiều thời gian, tài chính. Các nhà đầu tư bao gồm Doanh nghiệp vừa và Nhỏ có lượng vốn hạn chế chính là đối tượng của nhóm dự án BĐSCN này. Theo các nhà thầu xây dựng, một nhà xưởng đạt theo tiêu chuẩn phải tốn thời gian từ 4-5 tháng mới hoàn thành. Chi phí xây dựng 1 m² nhà xưởng cho ngành công nghiệp nhẹ khoảng 165-280 USD/m2. Chi phí xây dựng nhà xưởng và kho hàng cho ngành công nghiệp nặng và nhà xưởng theo mô hình truyền thống khoảng từ 280-380 USD/m2. Như vậy, việc có sẵn các nhà xưởng sẽ tạo điều kiện hết sức thuận lợi cho DN nhỏ.

Đầu tư Bất động sản Công nghiệp – Cần cẩn trọng.

Việc phát triển các khu sản xuất hay nhà xưởng cho thuê không tập trung dễ phá vỡ quy hoạch và gây tác động xấu đến môi trường nên Bình Dương không cho chủ trương xây dựng mới tại các địa bàn Dĩ An, Thuận An và thị xã Thủ Dầu Một. Mặt khác, đối với các nhà đầu tư thứ cấp là DN FDI thuê nhà xưởng sản xuất dễ dẫn đến tình trạng khi làm ăn thua lỗ thường bỏ trốn khiến các cơ quan quản lý không kiểm soát được. “Trong năm 2009, có 12 DN FDI bỏ trốn để lại hậu quả xấu. Tuy nhiên, đó là về công tác quản lý, còn nếu bảo đảm kinh doanh hiệu quả, rõ ràng việc đầu tư các nhà xưởng sẵn có cho thuê mang lại hiệu quả tích cực…” – ông Dũng nhìn nhận.

Một tác động tiêu cực cần phải tính đến là một khi các nhà đầu tư BĐSCN xin chủ trương dự án xong nhằm đầu cơ, giữ đất mà không triển khai dự án để sang nhượng kiếm lời. Đối với các dự án này sẽ không mang lại hiệu quả mà còn gây ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐSCN nói chung. Ông Lê Việt Dũng cho biết, để có được đăng ký kinh doanh một dự án bất động sản, điều quan trọng nhất là nhà đầu tư chỉ cần chứng minh có số vốn 6 tỷ đồng, được một ngân hàng xác định. Điều này là không quá khó khăn, ngay cả khi DN không có thực số vốn.

Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành, chỉ các dự án BĐS FDI mới phải lập dự án còn đối với các dự án BĐS có quy mô vốn dưới 14 tỷ đồng, DN trong nước không phải lập dự án đầu tư. Nhà đầu tư chỉ lập dự án khi họ thấy có thể tận dụng các ưu đãi. Điều này dễ dẫn đến tình trạng không kiểm soát được tình hình. “Cấp giấy chứng nhận kinh doanh là coi như xong, còn doanh nghiệp có triển khai dự án hay không thì không biết được. Nếu có kiểm tra thì cũng chỉ kiểm tra trên giấy phép kinh doanh mà thôi. Nếu một nhà đầu tư có tư cách pháp nhân, có dự án nhưng lại không có vốn thực hiện hoặc đem bán lại để kiếm lời, nhà đầu tư thứ cấp tiếp tục không thực hiện được dự án, sẽ tạo ra hậu quả xấu…” – ông Dũng lưu ý.