Jones Lang LaSalle (JLL) vừa công bố báo cáo tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp, hậu cần, logistic Việt Nam, trong đó, đề cập đến 4 lý do tạo nên sức hút của lĩnh vực này. Chi phí thấp, vị trí chiến lược và kinh tế tăng trưởng ổn định giúp Việt Nam trở thành thỏi nam châm hút khách thuê bất động sản công nghiệp.

Chi phí thấp.

Những ưu đãi thuế quan và chi phí gia công thấp là một trong những yếu tố khiến Việt Nam là điểm đến hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư, các công ty sản xuất và các chuỗi cung ứng nước ngoài. Điều này thúc đẩy tiềm năng tăng trưởng của Việt Nam trong ngành công nghiệp nói chung và logistics nói riêng.

So với các nước trong khu vực, tuy vẫn còn khá non trẻ, ngành công nghiệp Việt Nam đang dần dần tiến sang giai đoạn tăng trưởng hơn trong quy trình “tiến hóa” của thị trường công nghiệp. Các cơ hội phát triển trong ngành này đang ngày càng hiện rõ hơn khi mà các nhu cầu về sản phẩm đang dần chuyển dịch từ sản phẩm cơ bản sang các sản phẩm có giá trị thặng dư.

Đơn vị tư vấn khảo sát này kỳ vọng, khi Việt Nam dịch chuyển từ một thị trường cần nhiều lao động thô sang một thị trường cần nhiều vốn và giá trị thặng dư thì bất động sản công nghiệp, hậu cần cũng sẽ thay đổi một cách tích cực.

Theo kế hoạch phát triển, đến 2020, tổng diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp sẽ tăng gấp đôi quy mô thị trường hiện tại. Do đó, cơ hội sở hữu quỹ đất để thâm nhập và phát triển trong lĩnh vực đầy tiềm năng này là rất lớn đối với cả nhà đầu tư hiện hữu và các nhà đầu tư tiềm năng trong tương lai.

Vị trí chiến lược.

Với vị trí địa lý thuận lợi của Việt Nam, với khả năng tiếp cận các tuyến đường biển thương mại quan trọng trên thế giới, đã mang đến cho đất nước những cơ hội lớn để phát triển giao thông hàng hải, đặc biệt cho các dịch vụ hậu cần. Ngoài ra, là quốc gia nằm sát Trung Quốc, Việt Nam là lựa chọn hàng đầu tại Đông Nam Á cho những công ty tại Trung Quốc đang tìm kiếm địa điểm thay thế cho nhà máy/nhà xưởng của họ khi mà chi phí hoạt động đang không ngừng tăng cao tại quốc gia này.

Kinh tế tăng trưởng lý tưởng

Tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ là yếu tố chính thúc đẩy bất động sản công nghiệp tại Việt Nam phát triển. Các điểm sáng có thể kể đến như tốc độ đô thị hoá cao, lượng đầu tư trực tiếp nước ngoài đầy tích cực, tăng trưởng trong lĩnh vực sản xuất… Những yếu tố này đã tạo ra hiệu ứng lan tỏa, thúc đẩy nhu cầu trong nước đối với các dịch vụ vận chuyển, giao thương quốc tế và các dịch vụ hậu cần khác.

Tầng lớp trung lưu gia tăng

Khi nền kinh tế trong nước chuyển từ nông nghiệp sang sản xuất và dịch vụ, thu nhập của hộ gia đình cũng tăng lên. Theo Brookings Intitute, Việt Nam được kỳ vọng sẽ đạt mức tăng trưởng tầng lớp trung lưu cao nhất trong khu vực, với chỉ số tăng trưởng hàng năm kép (“CAGR”) đạt 19% trong giai đoạn 2018-2020, và tăng 14% so với thập kỷ trước. Số liệu từ Tổng cục Thống kê Việt Nam cũng cho thấy Việt Nam đang sở hữu “cơ cấu dân số vàng” với độ tuổi lao động ở Việt Nam dao động từ 20 đến 50 tuổi với tuổi trung bình là 30 vào năm 2016. Độ tuổi vàng cùng với tăng trưởng thu nhập sẽ thúc đẩy sức mua và giúp Việt Nam ngày càng trở nên hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư.

Ngoài ra, JLL cho biết thêm một số mặt hạn chế của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Đó là sản phẩm còn đơn điệu, chỉ bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho. Các bất động sản hậu cần khác vẫn đang trong giai đoạn mới phát triển.

Sự cạnh tranh giữa các khu công nghiệp chủ yếu nằm ở yếu tố vị trí địa lý hơn là các yếu tố về tiêu chuẩn xây dựng, cơ sở hạ tầng nội khu hay chất lượng dịch vụ. Khu công nghiệp và các bất động sản công nghiệp chỉ phát triển rải rác, chưa tập trung, chưa có một quy hoạch phân vùng phát triển rõ ràng.

Đa phần khách thuê đến từ các ngành công nghiệp đòi hỏi nhiều nhân lực lao động, như dệt may và may mặc, thực phẩm, đồ gỗ và nội thất, và các sản phẩm từ cao su và nhựa. Tỷ lệ các ngành công nghiệp có giá trị thặng dư chưa nhiều.

Tuy nhiên, với nền tảng kinh tế trong nước đang phát triển lạc quan, đồng thời  chi phí hoạt động tại các quốc gia khác trong khu vực ngày càng tăng cao, ngành công nghiệp Việt Nam đang có rất nhiều cơ hội để vươn lên trong cuộc đua phát triển thị trường này.

Đòn bẩy là du lịch và công nghiệp phát triển

Theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính năm 2018, tổng vốn đăng ký cấp mới, tăng thêm và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt 35,46 tỷ USD. Theo lĩnh vực đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành lĩnh vực, trong đó công nghiệp chế biến, chế tạo là lĩnh vực thu hút được nhiều sự quan tâm nhất với tổng số vốn đạt 16,58 tỷ USD, chiếm 46,7% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Cùng với sự tăng trưởng của thị trường công nghiệp, chiến tranh thương mại Mỹ – Trung cũng khiến nhiều nhà đầu tư, tập đoàn lớn trên thế giới chuyển hướng đầu tư. Trung Quốc – nơi được gọi là “phân xưởng của thế giới” không còn là lựa chọn ưu tiên như trước đây, hướng đầu tư đã chuyển dịch sang khu vực Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam.

Thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam, bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và logistics vẫn đang trong giai đoạn phát triển mới với nhiều tiềm năng. Ngoài ra, bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng đang có sức hút mạnh mẽ với các nhà đầu tư nước ngoài muốn dịch chuyển sản xuất từ các nước khác sang Việt Nam. Nguyên nhân là bởi Việt Nam có chi phí sản xuất thấp hơn cả Trung Quốc.

Cùng với sự phát triển của công nghiệp chế biến, chế tạo, du lịch trong năm 2018 cũng đạt mức tăng trưởng theo kỳ vọng. Lượt khách quốc tế đến Việt Nam năm 2018 đạt mốc 15 triệu lượt, tăng 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Việt Nam đã cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ không chỉ trong hai năm gần đây mà trong suốt một thập kỷ vừa qua với tỷ lệ tăng trưởng khách quốc tế được ghi nhận cao gấp ba lần so với tỷ lệ tăng trưởng toàn cầu và gấp hai lần so với tỷ lệ tăng trưởng của khu vực Châu Á Thái Bình Dương.

Sự phát triển của thị trường du lịch tác động gián tiếp đến sự phát triển của bất động sản công nghiệp. Nhu cầu về thương mại, công nghiệp chế biến, logistics sẽ tăng theo nhu cầu tiêu dùng của khách du lịch.

Đô thị công nghiệp vùng ven sẽ phát triển?

Một số dự án có số vốn đầu tư lớn vào khu công nghiệp như: Dự án mở rộng nhà máy của công ty TNHH Samsung Display Việt Nam, với tổng mức đầu tư 2,5 tỷ USD tại Bắc Ninh; dự án Nhà máy sản xuất polypropylene (PP) và kho ngầm chứa khí dầu mỏ hóa lỏng (LPG) tại Việt Nam với tổng mức đầu tư 1,2 tỷ USD tại khu công nghiệp Cái Mép; Dự án công ty TNHH Laguna (Việt Nam) điều chỉnh tăng vốn thêm 1,12 tỷ USD…

Bên cạnh việc nhiều doanh nghiệp thuê nhà xưởng, kho bãi, một số doanh nghiệp phát triển BĐS công nghiệp cũng đang tăng tốc đầu tư nhằm đón đầu cơ hội các nguồn vốn nước ngoài vào Việt Nam.

Ông Nguyễn Thế Điệp – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Reenco Sông Hồng cho rằng, trong năm 2019 bất động sản công nghiệp sẽ là điểm sáng trên thị trường. Sự chuyển dịch của nhà đầu tư nước ngoài, chọn Việt Nam là nơi xây dựng nhà máy, khu chế tạo thể hiện qua việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài tăng những năm gần đây. Đây là điều kiện thuận lợi cho bất động sản công nghiệp phát triển.

“Bất động sản công nghiệp tăng trưởng sẽ tập trung vào các tỉnh vùng ven Hà Nội và TPHCM, hình thành các khu đô thị công nghiệp vệ tinh. Giá trị đất công nghiệp, kho, bến bãi tăng lên, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cao phản ánh sự phát triển của phân khúc bất động sản công nghiệp” – ông Điệp nói.

Việc đầu tư và phát triển công nghiệp, bất động sản công nghiệp cũng đặt ra những thách thức. Phát triển công nghiệp cần có chiến lược cụ thể phát triển ngành công nghiệp mũi nhọn, có hàm lượng chất xám cao thích ứng với cuộc cách mạng khoa học 4.0. Với bất động sản công nghiệp cần quy hoạch, định hướng phát triển một các dài hơi, ông Nguyễn Thế Điệp phân tích.